国开形成性测评系统5126621 512物业估价（专科）（省） 网上在线形考作业[答案]

[答案]中央电大形成性测评系统 5126621 512物业估价（专科）（省） 网上在线形考作业

一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ 　）。

A. 上涨

B. 下跌

C. 保持相对稳定

D. 先涨后跌
D

在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。

A. 0.5～2.0

B. 1.5～2.0　

C. 0.5～1.5　　

D. 1.0～1.5
A

在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。

A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值

B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费

C. 销售费用和销售税费

D. 开发成本和管理费用
C

下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
A 交通　　　　　　B 用途　　　　　C 环境 　　　　　　D 楼层

A. 交通　　　　　　

B. 用途　　　　　

C. 环境 　　　　　

D. 楼层
号

一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/ m2，后街路线价为3800元/ m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）米。
　

A. 22 　　　　

B. 28 　　　　

C. 38　　　　

D. 50
号

下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。

A.
交通拥挤　　　

B. 建筑技术进步

C. 城市规划改变　　

D. 自然环境恶化
号

房地产价格的形成条件是什么？土地价格有什么特征？

号

市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素。

号

什么是房地产的无形收益？当无形收益难以货币化时，应如何考虑无形收益对总收益的影响？

号

成本法中的重新购建价格分为哪两类？它们各适用于什么情况？

号

某宗房地产的土地总面积为1000 ㎡，是10 年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为21 万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620 元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000 ㎡，是8 年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600 元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200 元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。

号

在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。

A. -100　　　　　　　

B. -50　　　　　　　　　　　

C. 50　　　　　　

D. 100
号

下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。

A. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B. 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C. 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D. 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
号

在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（　）。

A. 甲乙丙丁　　　　

B. 乙丁甲丙　　　　

C. 乙丙甲丁　　　　　

D. 丙乙丁甲
号

某房地产在2006年3月的价格为2009元/ m2，现在调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和121.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/ m2。
　

A. 2700.8　　　　

B. 2800.1 　　　　

C. 2800.8 　　　　　

D. 2817.7
号

某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。

A. 3000 　　　　　　

B. 4500 　　　　　　　　　

C. 5200 　　　　　　　

D. 5600
号

什么是房地产估价时点？是先确定房地产价值还是先确定估价时点？

号

商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月21日计起。该商场1~4层于1998年5月21日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5~6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，说明原因。

号

房地产价格的特征有哪些？

号

1、为评估某写字楼2005 年10 月1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见可比实例情况表。

可比实例情况表

可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价 RMB5000元/平米 650美元/平米RMB 5500元/平米

成交日期2005年1月1日2005年3月１日 2005年7月1日

交易情况 +2% +5%-3%

房地产情况 -8%-4% +6%

上表的交易情况中，正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度；房地产状况中，正(值)表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005 年3 月1 日为21.4，2005 年10 月1 日为21.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005 年1 月1 日至2005 年2 月1 日基本保持不变，2005 年2 月1 日至2005 年5 月1 日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该写字楼2005 年10 月1 日的正常市场价格。

号

某宗地的面积为1000 m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/ m2，2190元/ m2和2220元/ m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的比准价格为（ ）元/ m2。
　　

A. 2160 　　　　　　　

B. 2175 　　　　　　　　

C. 2211 　　　　　　

D. 2205
号

下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。

A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
　　B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
　　C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
　　D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
号

某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m2。
　

A. 3300　　　　　　

B. 3324 　　　　　　

C. 3335　　　　

D. 3573
号

住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。

A. 区位因素

B. 社会因素

C. 实物因素

D. 权益因素
号

建筑物折旧的原因有哪些，什么折旧是由于建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损？

号

什么是房地产状况调整？房地产状况调整包括哪些内容？

号

房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ 　）的结合体。

A. 实体、权益、区位

B. 实物、权益、区位

C. 实物、权利、位置

D. 实体、权益、位置
号

随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。

A. 单独深度价格修正率

B. 累计深度价格修正率

C.
平均深度价格修正率

D.
加权深度价格修正率
号

影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。
　　

A. 大气环境　　　　　

B. 声觉环境　　　　

C. 卫生环境　　　

D. 治安环境
号

某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

号

[答案]中央电大形成性测评系统 5126621 512物业估价（专科）（省） 网上在线形考作业国开电大历年参考题目如下：